Avskärmning 101: Hur man skyddar dig själv

Att köpa ett hem är vanligtvis en lycklig milstolpe. Du har korsat ett stort tröskelvärde. Du har uppnått en milstolpe för livet. Du känner dig optimistisk och säker på framtiden.

Jag menar inte att kasta kallt vatten på din fest, men jag vill gärna utvisa en försiktighetsåtgärd.

Verkligheten är att miljontals husägare har avvecklats i avskärmning. Många av dessa människor kände en gång så glad och optimistisk om sitt köp som du gör.

När du köper ett hem, är det kanske den sista saken du tänker på att huset kanske en dag skulle bli föremål för avskärmning.

Hur kan du undvika denna risk? Läs vidare.

Varför förlorar husägare sina hem?

De flesta bostäder hamnar i avskärmning efter ägarens standard - eller slutar göra full betalning - på sina hypotekslån. Hur händer detta?

Ibland händer det här eftersom ägaren övertygade, köpte mer hem än vad de rimligen kunde ha råd med. Likaså erbjöd långivaren också ett lån till en okvalificerad köpare. någon som inte borde ha fått ett hemlån av den storleken. (Före lågkonjunkturen verifierade många långivare inte en persons inkomster innan de beviljade lån. Inte överraskande såg många lån sökande att de tjänade mer pengar än de faktiskt gjorde.)

Andra gånger, ägar ägaren efter att ha träffats med en rad oväntade livshändelser, till exempel att förlora sitt jobb eller står inför stora medicinska räkningar, vilket påverkar deras förmåga att göra sin månatliga inteckning.

I vissa fall tog ägaren ut en andra hypotekslån och spenderade pengar på skulder (i stället för inkomstgenererande tillgångar), vilket minskade deras totala nettovärde och skadade sin förmåga att betala tillbaka på den andra noten.

I andra fall accepterar ägaren ett hypotekslån med justerbar ränta, förutsatt att de kommer att kunna uppfylla betalningsskyldigheten om räntan stiger.

(federal lag kräver att långivaren lämnar upp den maximala räntesats som de ägarna kan betala enligt villkoren i deras hypotekslån med justerbar ränta.) Ägaren har låga inledningsräntor för ett tag, men när dessa räntor stiger, kommer ägaren upptäcker att mötet är de betalningarna som är hårdare än vad de hade förväntat sig och faller i efterskott.

Och i många fall inser husägaren att han eller hon är "undervattens" på deras inteckning (ett koncept som vi diskuterar nedan) och drar slutsatsen att gå bort är det mest rimliga valet.

Som du kan se finns det många anledningar till varför ägarna hamnar bakom sina betalningar.

Hur kan du skydda dig själv?

Ingen tycker om att tänka på processen med potentiellt inför avskärmning. Men vi måste ta en koll på riskfaktorer som kan leda oss till hotet av avskärmning om vi vill utveckla en stark och ansvarsfull inställning till vår personliga ekonomi.

Dessutom måste vi också förstå hur avskärmningsprocessen fungerar, så att om vår framtid blev svagare skulle vi ha en aning om vad som kunde ligga framåt. Detta hjälper oss att veta vilka andra alternativ vi kan välja mellan.

I den här artikeln täcker vi först de viktigaste riskfaktorerna som kan leda till avskärmning och dyka sedan in i själva processen.

Risker som leder till avskärmning

Ungefär 7 miljoner människor förlorade sina hem under den stora lågkonjunkturen, enligt CBS News.

Medan antalet utestängningar har avtagit sedan dess är många husägare fortfarande i trubbel. I slutet av 2015 var cirka 4,3 miljoner husägare under vattnet, vilket innebär att husägaren äger ett hem som är mindre värt än det belopp de är skyldiga på sina inteckning.

Att vara undervattens i ditt hem är en av de största riskfaktorerna som tyder på avskärmning. När allt är hemma, är det värre än det som är skyldigt, kan man konstatera att det bara är mer meningsfullt att gå bort.

Innan du fattar det beslutet, men här är ett varningstecken: att gå bort har stora konsekvenser för din kredit. Det kan skada din förmåga att köpa ett annat hem i framtiden, samt din möjlighet att hyra bostäder, öppna kreditkort, låna på andra typer av lån och till och med kvalificera dig för vissa jobb.

Vad ska du göra om ditt hem är under vatten? Du kanske vill hålla fast vid hemmet och vänta på fastigheten att återfå sitt värde. Om du behöver flytta kan du hyra hemmet till en hyresgäst. Alternativt, om du måste sälja hemmet, kan du fråga din långivare för kort försäljning godkännande (vi kommer att diskutera detta nedan) eller ta med pengar till stängbordet.

Vad händer om du inte är undervattens- men du kämpar för att göra betalningar?

Först, innan du köper ett hem, köpa en billigare hem än den du kvalificerar dig för. Du behöver inte köpa ett hem som är prissatt till det maximala beloppet för det lån du kvalificerar att ta emot.

Många inom fastighetsbranschen säger att ditt inteckning borde uppta en tredjedel av din hemlön. Den här siffran omfattar inte reparationer, underhåll, verktyg och andra extra kostnader. Men den siffran kan vara för hög. Försök med detta tillvägagångssätt, istället: Som en allmän tommelfingerregel siktar du på alla dina hemrelaterade betalningar, inklusive verktyg, reparationer och underhåll, för att komma till cirka 25-30 procent av din hemlön.

Utöver det, behåll en nödfond som täcker minst sex månader av dina utgifter. Håll denna akutfond i ett kontantbaserat sparkonto, snarare än i alla typer av investeringar (som aktier). Tryck inte på detta för helgdagar, födelsedagar eller årliga utgifter. Bevara detta endast för verkliga nödsituationer.

Om du befinner dig kämpar för att betala, börja drastiskt minska kostnaderna på olika områden i ditt liv. Du är mitt i en finansiell kris; spendera som det. Skär inte bara din kabel; sälja hela TV: n. Inte bara brun-väska din lunch; byt till en högskola student ris-och-bönor diet tills du är tillbaka på fötterna.Tjäna extra pengar på varje extra sekund av dina kvällar och helger med frilansarbete, som du kan hantera online hemifrån medan dina barn sover. Se om du är berättigad att refinansiera till en lägre räntesats.

Om du hamnar bakom dina betalningar och du inte tror att du kan komma ikapp är det dags att sälja ditt hem. Att sälja ditt hem är mycket bättre för avskärmning.

Om ditt hem är mindre än det belopp du är skyldig behöver du din långivares godkännande för en kort försäljning. En kort försäljning är en försäljning av det hem där låntagaren får mindre än vad de för närvarande är skyldiga. Långivaren förlorar skillnaden.

Om långivaren inser att de är mer benägna att återkräva sina förluster genom en kort försäljning än genom en traditionell avskärmningsprocess, kommer de att låta låntagaren fortsätta med att notera sin egendom som en kort försäljning.

Korta försäljningar är ett sätt att undvika att få kreditkonsekvenser av fullskalig avskärmning, men de är inte idealiska. Håll detta i din ficka som en sista utväg.

Med allt som sägs, låt oss prata om den faktiska avskärmningsprocessen. Som du är på väg att se är avskärmningsprocessen ganska lång och det finns flera möjligheter inom denna process, där du kan försöka släppa ditt hem genom en kort försäljning, snarare än en avskärmning.

Låt oss titta på processen, så att du kan förstå vad som händer längs varje steg på vägen.

Avskärmningsprocessen

Först en ansvarsfriskrivning: processen varierar från stat till stat. I vissa stater har långivaren försäljningsförmåga och kan driva en "icke-rättslig avskärmning". Följande process som beskrivs nedan är en mycket generaliserad beskrivning av den rättsliga avskärmningsprocessen i vissa stater. Om du befinner dig inför eventuell avskärmning, prata med en advokat.

När en låntagare standardiserar sina hypotekslån kan långivaren sedan lägga in ett offentligt standardmeddelande, även känt som ett meddelande om standard eller Pendens. Detta offentligt inlämnade Notice of Default varnar låntagaren om att det har brutit mot ett avtal.

Efter att låntagaren har mottagit tillkännagivandet om förfallodag har de en frist som bestäms av statlig lagstiftning, där de kan återställa sitt lån genom att betala av det utestående förfallna saldot och bli uppdaterad med sina hypotekslån. Denna grace period är känd som före utestängning.

Före avskärmning är tidsperioden mellan meddelandet om standard och när en egendom kan återtagas eller säljas vid offentlig auktion. Under den här graceperioden har låntagaren ett par alternativ för att hålla sig uppdaterad med sitt lån:

Låntagaren kan göra sina betalningar uppdaterade och återställa lånet genom att betala försenade saldon.
De kan ansöka om lånemodifiering för att minska sina hypotekslån.
De kan försöka sälja fastigheten till en tredje part för att undvika avskärmning.
De kan låta fastigheten säljas vid en offentlig auktion före utestängning.

Om låntagaren inte kan återställa sitt lån har långivaren möjligheten att återta fastigheten och ta äganderätten i syfte att återförsälja fastigheten.Egenskaper som har tagits tillbaka av långivaren (vanligtvis en bank) kallas fast egendom (REO).

Bottom Line

Följ några grundläggande riktlinjer för att minska risken för att du möter en personlig hypokris: köp betydligt mindre hem än vad du har råd med. Håll en nödfond med minst sex månaders kostnader.

Skapa flera flöden av inkomst, så att om en källa torkar kommer din inkomst inte att falla till noll. Undvik icke-hypotekslånskulder, som billån eller kreditkortsskulder. Förstå hur processen fungerar, så att du inte kommer att bli några överraskningar.

Med det sagt, njut av ditt hem. Den stora majoriteten av husägare upplever inte avskärmning. Du är kunnig nog att ta en proaktiv titt på de stora riskfaktorerna som leder till denna olyckliga upplevelse så att du kan skydda dig mot dem. Och dessa skyddsåtgärder, i stort sett, kretsar kring den tidlösa personliga principen om att leva under dina medel.