Jämförande marknadsanalys (CMA) - Hem Köpvillkor

Innan du lägger ett hem på marknaden eller listar med en fastighetsmäklare får du kunniga hemmamarknadsförsäljare en jämförande marknadsanalys, som även kallas CMA. Du har antagligen fått brevpost eller postkort från lokala fastighetsmäklare om CMAs. Dessa platser erbjuder dig en gratis rapport för att berätta hur mycket ditt hem är värd. Säljare använder en CMA för att räkna ut hempriser.

Vad är en jämförande marknadsanalys?

Även om rapporter kan variera, från en lista med två sidor av jämförbar hemförsäljning till en omfattande guide på 50 sidor, beror rapportens längd och komplexitet på agentens affärspraxis.

Standard jämförande marknadsanalysrapporter innehåller emellertid följande data:

• Aktiva annonser

  Aktiva listor är bostäder som för närvarande säljs. Dessa listor gäller bara i den mån de är din konkurrens för köpare. De är inte vägledande för marknadsvärdet eftersom säljare kan fråga vad de vill ha för sitt hem. Det betyder inte att någon av priserna är realistiska. De erbjudna försäljningspriserna återspeglar inte marknadsvärdet tills de säljer, och på köparens marknader, till exempel, säljs de flesta för mycket mindre.

• Väntar på förteckningar

  Väntar på försäljningshem är tidigare aktiva listor som är under kontrakt. De har ännu inte stängt, så de är inte ännu en jämförbar försäljning. Om inte listagenten är villig att dela information om den pågående försäljningen - och många inte är - vet du inte det faktiska sålda priset förrän transaktionen stängs. I väntan på försäljningen gör dock den riktning som marknaden rör sig. Om ditt hem är priset över listpriset för den pågående försäljningen kan du möta längre DOM.

• Sålda annonser

  Bostäder som har stängts under de senaste sex månaderna är din jämförbara försäljning. Det här är den försäljning som en bedömare kommer att använda när du utvärderar ditt hem för köparen, tillsammans med den pågående försäljningen (vilket sannolikt kommer att vara stängt när ditt hem säljs). Titta länge och hårt på den jämförbara försäljningen eftersom det är ditt marknadsvärde.

• Off-Market / Återkallad / Avbruten

  Dessa är egenskaper som tagits bort från marknaden av olika orsaker. Vanligtvis är skälen hem borttagen från marknaden beror på att priserna var för höga. Medianpriserna för denna grupp kommer nästan alltid att vara högre än medianpriserna för jämförbar försäljning. Listan avbryts dock av följande skäl:

1. Säljarens ånger. Säljarna bestämde att de inte kan dela med sitt hem och inte längre vilja sälja.
2. Prissatt för högt. Ingen gjorde ett erbjudande eller de enda erbjudanden som mottogs var lågbollstilbud, vilka avvisades.
3. DOM var för lång. Agenter avbryter ibland listor så att de kan sätta tillbaka dem som en ny notering och dumma köpare.
4. Reparationsförfrågningar. Hemmen var en gång under kontrakt och efter hemkontrollen begärde köparen reparationer som säljaren vägrade.
5. Säljaren sparkade agenten. Det är inte ovanligt för olyckliga säljare att branda en agent och hyra en ny agent.

• Förfallna listor

  Den här gruppen kommer att återspegla det högsta medianpriset eftersom de inte sålde och var förmodligen orimligt prissatta. Några av de utgått listorna kan också visas som en aktiv notering, listad av en ny agent till ett nytt pris. Förteckningar upphör också eftersom de inte aggressivt marknadsfördes eller eftersom hemmet var i behov av reparationer.

Undersök jämförbar försäljning

Jämförbar försäljning är de som mest liknar ditt hem. Det är svårt att jämföra en tri-nivå hem till en enda historia hem. Välj bostäderna från den här listan som är mest identiska med ditt hem i storlek, form och skick, till exempel:

• Liknande kvadratmeter

  Bedömare jämför hus baserat på kvadratmeter. Större kvadratmeter hem är värda mindre per kvadratmeter än mindre kvadratmeter hem. Variansen mellan en grupp medianprisade bostäder bör helst inte överstiga mer än 200 till 400 kvadratmeter, plus eller minus.

• Liknande ålder av konstruktion

  Idealiskt var hemåldern - året det byggdes - inom några år av andra jämförbara sålda bostäder. Blandade åldersindelningar är vanliga. Till exempel, i ett område i Sacramento, består en underavdelning av bostäder byggda på 1950-talet, och sedan hoppa de ett par årtionden till 1970-talet. Trots att bostaden ligger bredvid varandra, säljer de hem som fylldes med karaktär från 1950-talet för mer än deras nyare Brady Bunch-motsvarigheter. Om ditt hem byggdes 1980, säg och helt nya bostäder på gatan säljer mer, kan du inte leda samma pris som ett nytt hem.

• Liknande bekvämligheter, uppgraderingar och villkor

  Bedömare kommer att dra av värdet från ditt hem om andra bostäder har uppgraderingar och ditt gör det inte. Ett hem med en pool kommer att ha ett annat värde än ett hem utan pool. Ett helt ombyggt hem är värt mer än en fixer. Hem med ett bad är mindre värda än hem med två eller flera bad. Uppskjutet underhåll räknas mot dig.

• Plats

  Alla vet att fastigheter värderas på "plats, plats, plats" men har du övervägt vad det betyder? Ett hem med utsikt över staden, till exempel, är värt mer än ett hem som står inför en cementmur. Bostäder belägna på upptagna bilar är värda betydligt mindre än hem på lugna gator. Jämför ditt hem till dem på liknande platser. Om ditt hem sitter tvärs över gatan från ett kraftverk, leta efter andra bostäder med kraftverkets exponering eller de som ligger längs järnvägsspåren, bland annat oönskade platser.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}