Kan du överföra ett hypotekslån?

När du säljer ett hus eller en av ägarna flyttar, kan det vara bra att överlåta hypotekslån till den nya ägaren. I stället för att ansöka om ett nytt lån, betala stängningskostnader och börja med högre räntekostnader, skulle ägaren bara ta över de aktuella betalningarna.

Det är möjligt att överföra ett inteckning, men det är inte alltid lätt. Vi kommer att täcka detaljerna nedan, men en kort sammanfattning av dina alternativ inkluderar:

Överför ett antagligt lån genom att be din långivare att göra ändringen.
Refinansiera lånet endast i den nya ägarens namn.
Överför när situationen inte utlöser ett låns skyldighet för försäljning.

Antagna hypotekslån

Om ett lån är "antagligt" har du tur: det betyder att du kan överlåna hypotekslån till någon annan. Det finns inget språk i låneavtalet som hindrar dig från att slutföra en överföring. Men även antagliga inteckningar kan vara svåra att överföra.

I de flesta fall behöver den "nya" låntagaren kvalificera sig för lånet. Långivaren kommer att titta på låntagarens kreditpoäng och skuld till inkomstförhållanden för att utvärdera låntagarens förmåga att återbetala lånet. Processen är i princip densamma som om låntagaren skulle ansöka om ett helt nytt lån (men låntagaren kan givetvis ta över det befintliga lånet). Långivare godkände

den

ursprungliga låneansökan baserat på den ursprungliga sökandens kredit och inkomst, och de vill inte släppa någon från kroken såvida de inte har en låntagare som vinner är lika sannolikt att återbetala.

För att slutföra en överföring av ett antagligt lån, begära ändringen med din långivare. Du måste fylla i ansökningar, verifiera intäkter och tillgångar och betala en blygsam avgift under processen.

Överföring av ägande:

Att byta namn på ett lån påverkar endast lånet. Du kan fortfarande behöva ändra

som äger egendomen genom att överföra titel, använda ett upphovsrättsak eller vidta andra åtgärder som krävs i din situation. Svårt att hitta? Tyvärr är antagliga inteckningar inte allmänt tillgängliga. Din bästa satsning kan vara om du har ett FHA-lån eller ett VA-lån. Andra konventionella inteckningar är sällan förutsägbara. I stället använder långivare en

på grund av försäljning

klausul, vilket innebär att lånet måste betalas ut när du överlåter äganderätten till hemmet. Refinansiering Om ett lån inte är antagligt och du inte kan hitta ett undantag till en skyldig försäljningsklausul kan refinansiering av lånet vara ditt bästa alternativ. På samma sätt som ett antagande kommer den nya låntagaren att behöva tillräcklig inkomst och kredit för att kvalificera sig för lånet.

Den "nya" husägaren kommer helt enkelt att ansöka om ett nytt lån individuellt och använda det lånet för att betala av den befintliga hypoteksskulden.Du kan behöva samordna med dina långivare för att få panträtten borttagna (om inte den nya låntagaren och den nya långivaren accepterar dem) så att du kan använda huset som säkerhet, men det är ett bra och rent sätt att få jobbet gjort. Vissa panter överför rutinmässigt från en ägare till en annan (till exempel om förbättringar gjordes med PACE-finansiering).

På grund av försäljningen

Långivare brukar vanligtvis inte dra nytta av att du överlåter en inteckning. Köparna skulle komma framåt genom att få ett mer "moget" lån, med de tidiga räntebetalningarna ur vägen (och de kan eventuellt få en lägre ränta).

Säljare skulle kunna sälja sitt hus lättare - möjligen till ett högre pris - på grund av samma fördelar. Men långivare står förlorade, så de är inte ivriga att godkänna överföringar.

En skyldig försäljningsklausul är en del av ett låneavtal som säger att lånet måste betalas ut när fastigheten säljer (lånet är "accelererat").

Undantag från regeln:

I vissa fall kan du fortfarande överföra ett lån - även med en skyldig försäljningsklausul. Överföringar mellan familjemedlemmar är ofta tillåtna, och din långivare kan alltid vara mer generös än vad ditt låneavtal säger (det är ett alternativ att de kan träna, och de behöver inte göra det - men don ' t hoppas upp). Det enda sättet att veta är att fråga din långivare och granska ditt avtal med en lokal advokat. Även om långivare säger att det inte är möjligt kan en advokat hjälpa dig att ta reda på om din bank tillhandahåller korrekt information.

Garn-St. Germain Act förhindrar långivare från att utnyttja deras accelerationsalternativ under vissa omständigheter. Flera av de vanligaste situationerna är: När en gemensam hyresgäst dör och äganderätt överförs till en överlevande gemensam hyresgäst Överför lånet till en släkting efter en låntagares dödsfall

En överlåtelse av äganderätt till makan eller barn till en låntagare Överföringar till följd av skilsmässa och separationsavtal

Överföringar till ett inter vivos-förtroende (eller ett levande förtroende) där låntagaren är en förmånstagare
Se hela listan med undantag och granska denna lista med din advokat.
Inofficiella överföringar
Om du inte kan få din förfrågan godkänd kanske du frestas att skapa ett "informellt" arrangemang. Till exempel kan du sälja ditt hus, lämna det befintliga lånet på plats och få köparen att betala dig för hypotekslån.
Detta är en dålig idé. Ditt hypotekslån tillåter förmodligen inte detta, och du kan till och med hitta dig själv i juridiska problem, beroende på hur saker och ting går. Dessutom är du fortfarande ansvarig för lånet - även om du inte längre bor i huset.

Vad kan gå fel?

Några möjligheter inkluderar:

Om köparen slutar betala är lånet i ditt namn så det är fortfarande ditt problem (de sena betalningarna kommer att visas på dina kreditrapporter och långivare kommer efter dig).

Om hemmet säljs i avskärmning för mindre än det är värt, kan du vara ansvarig för eventuella brister.

Det finns bättre sätt att erbjuda säljaren finansiering till en potentiell köpare. Dina alternativ

Om du inte kan få en inteckning överförd har du fortfarande alternativ, beroende på din situation. Återigen kan död, skilsmässa och familjeöverföring ge dig rätt att göra överföringar, även om din långivare säger något annat.
Om du står inför

avskärmning

, gör vissa regeringsprogram det enklare att hantera hypotekslånet - även om du är undervattenslös eller arbetslös.

Om du blir skild , fråga din advokat hur du hanterar alla av dina skulder och hur man skyddar dig om din ex-make inte gör betalningar.

Om en husägare har dött kan en lokal advokat hjälpa dig att bestämma vad du ska göra nästa. Om du överför tillgångar till ett förtroende , dubbelkoll med din advokat för att planera att du inte kommer att utlösa en accelerationsklausul.

Refinansiering kan vara ditt sista alternativ när ingen av de andra metoderna är tillgängliga.