Ska du använda en eskaleringsklausul

Du vet vem verkligen älskar, inklusive en eskaleringsklausul i ett inköpsbud? Mäklare. Speciellt köparens agenter verkar vara mycket luriga om denna praxis. Men agenter är inte skyldiga för intresset för eskaleringsklausuler, eftersom det ofta är hemköparna själva som tar upp det genom att föreslå att en eskaleringsklausul, även kallad ett skarp bud, kan vara en bra idé.

Vad är en eskaleringsklausul?

En eskaleringsklausul används vanligtvis i en potentiell multipel erbjudande situation.

Det är synonymt med frasen: skarp bud. Det är vanligt att försöka pressa ut alla konkurrenter i en konkurrenskraftig budgivningsprocess. I grund och botten står det att en köpare betalar X-beloppet, vilket kan vara vilket som helst nummer som sträcker sig från 100 till hundratusentals, utöver det högsta erbjudandet mottaget av säljaren, och det innehåller vanligen ett taklocket.

En typisk typ av eskaleringsklausul kan läsa enligt följande: Köparen instämmer i att betala $ 1 000 mer än det högsta erbjudandet som säljaren mottog, och inte överstiga ett försäljningspris på $ 315 000. En köpare kanske vill använda denna klausul i ett inköpsbud om det verkar som andra köpare kan höja priset över det angivna priset.

Säg att fastigheten är upptagen till $ 295, 000. Den har alla klockor och visselpipor som köparens önskemål, och ligger i ett högt efterfrågat grannskap i en lugn återvändsgränd. Ibland kommer ett noteringsagent att råda köpare att alla erbjudanden presenteras på en viss dag vid en viss tidpunkt, och det kan vara din första aning om att säljaren förväntar sig att få mer än ett erbjudande.

I denna hypotetiska instans av en het säljare och en underbar hemlista på $ 295 000 kunde en säljare få erbjudanden som:

• $ 290 000 (för att det alltid finns någon som tror ingen annan kommer att bjuda.)
• $ 295, 000
• $ 305 000
• $ 310 000

Om den fjärde köparen lämnar ett erbjudande med en eskaleringsklausul som anges ovan skulle det innebära att köparen kommer att godkänna betala säljaren $ 311, 000.

Köparen är glad eftersom priset är $ 4 000 under det maximala priset som köparen var villig att betala, och säljaren får det högsta erbjudandet. Det verkar bra och bra, men är det?

Nackdelar med en eskaleringsklausul

Från säljarens synvinkel är det kanske inte en eskaleringsklausul som är det bästa alternativet för säljaren. Acceptera ett erbjudande med en eskaleringsklausul innebär att säljaren inte längre kan utfärda flera diskenheter till de andra parterna eller fortsätta att förhandla. I ovanstående exempel tog köparen pengar från bordet. Säljaren förlorade $ 4 000.

Det beror på om köparens faktiska toppbud var $ 315 000. Det kan ha varit högre, men en säljare som accepterar ett kontrakt med en eskaleringsklausul kommer aldrig att veta hur mycket högre en sådan köpare kan buda.

Vidare kan det i säljarens bästa intresse vara att utfärda ett motbjudande i denna typ av multipla erbjudande. I vissa stater som exempelvis Kalifornien kan en säljare göra ett annat motbjudande till var och en av köparna, om säljaren så önskar, eller bara en eller två köpare. (Vi nämner Kalifornien eftersom staten tenderar att leda nationen.) Säljaren har i allmänhet fler alternativ i en multipelkonkurranssituation. Varje diskutbud kan vägas och analyseras separat.

Säg att till exempel att säljaren bestämmer efterfrågan på marknaden är så stark för hemmet att säljaren kan välja att inte ta någon av köparen eller att motverka några av erbjudandenen. Det är alltid en möjlighet. I denna typ av situation kan säljaren ändra försäljningspriset på hemmet till, säga $ 315, 000, och starta budgivningen en gång till. Nackdelen med detta scenario är dock att det kanske inte finns några omedelbara tagare eller dagarna på marknaden kan dröja längre och det är alltid en risk när säljaren höjer priset. Det kan ändå vara en livskraftig lösning, och det är värt att överväga istället för att acceptera ett eskaleringsklausulavtal.

Varför Köpare Gravitate Towards Escalation Clauses

Inte varje hemköpare har den spänning och spänning som kommer med förhandlingsområdet för att köpa ett hem.

Köpare är oroliga för att konkurrera, och vissa vägrar att skicka in ett erbjudande i en multipla erbjudande situation. Genom att införa en eskaleringsklausul kan det öka köparens chans att erbjuda acceptans och det ställer in särskilda parametrar som definierar köparens komfortzon.

Om eskaleringsklausulen är "laglig" i varje stat beror på juridisk tolkning. Det hindrar inte agenter från att föreslå det eller köpare från att vilja göra det. För alla praktiska ändamål kan det dock tyckas mycket lättare för köparen att helt enkelt göra ett högsta och bästa erbjudandet och bli gjort med det.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.