Skriv ut hemförluster på en personlig bostadsförsäljning

Av Julian Block, Advokat

De flesta kommer att berätta för dig att det är omöjligt eller inte tillåtet att skriva hemförluster på en personlig bostadsförsäljning, men de skulle vara felaktiga. I allmänhet förbjuder IRS-skattelagen eventuell avdrag för förlust vid försäljning av en huvudsaklig bostad. Det tillåter emellertid flera undantag för att skriva ut hemförluster på ett personligt bostad.

Till exempel tillåter lagen en avdrag för förlust från försäljningen av ett personligt bostad som har omvandlats till hyresfastigheter.

Men det begränsar storleken på avskrivningen. Inga avdrag för någon värdeminskning innan du börjar hyra.

Utgångspunkten är fastighetens (1) justerade bas vid tidpunkten för konvertering eller (2) verkligt marknadsvärde vid omräkningstidpunkten, beroende på vilket som är lägre. När du har bestämt det lägsta av (1) eller (2), öka det beloppet för att reflektera hyresperiodens kapitalförbättringar som ökar dess värde. Därefter subtrahera hyresperiodens avdrag för avskrivningar. Vad du äntligen anländer till är fastigheten justerad på försäljningsdagen. När du säljer är kupongen på din förlustavdrag det belopp som den vid tidpunkten för försäljningen överstiger försäljningspriset.

På en sur fastighetsmarknad kan fastighetsgrunden vid försäljnings tidpunkt vara väsentligt lägre än den ursprungliga kostnaden. Som en allmän regel börjar basen som den ursprungliga kostnaden, inklusive eventuella skulder som antagits såsom en första eller andra hypotekslån plus tillägg upp eller ner.

Justera uppåt för att spegla utlägg för vissa avvecklings- eller stängningskostnader som är kopplade till inköpet, till exempel juridiska avgifter och / eller förbättringar. Justera nedåt för vinstmängden från försäljningen före 7 maj 1997, av en tidigare ägd bostad där skatt skjutits upp. Alla dessa justeringar av ditt ursprungliga kostnadsresultat resulterar i din justerade grund.

Ett exempel: År 2001 köper du din första personliga bostad för 200 000 USD. År 2003 flyttar du ut ur huset och hyr det. Vid den tiden bestämmer du att dess verkliga marknadsvärde är 180 000 USD. Därefter tar du avskrivningsavdrag på 20 000 USD och säljer fastigheten till 150 000 000 kronor.

Du kanske tror att din förlust är $ 50 000 - den skillnaden mellan den ursprungliga kostnaden på $ 200 000 och försäljningspriset på $ 150 000. Men IRS begränsar din förlust till bara $ 10 000 - det belopp varmed den $ 160 000 vid tidpunkten för försäljningen justerades (verkligt marknadsvärde på 180 000 USD vid tidpunkten för konvertering minus hyresavskrivning på 20 000 USD) överstiger försäljningspriset på 150 000 USD.

När hyrestiden är under ett år kan IRS hävda att en förlust borde tillåtas med motiveringen att säljarens omvandling av bostaden till hyresfastigheten var endast tillfällig, inte permanent.Riktlinjerna för hemförsäljare varnar för att "du inte har ändrat ditt hem till hyresfastigheter om du tillfälligt hyr ut ditt gamla hem innan du säljer det." Men riktlinjerna för vad som är tillfälligt och vad som är permanent är av nej betyder det sista ordet. De speglar bara den officiella IRS-positionen i en fråga och är inte bindande för domstolarna.

Enligt IRS anser inte IRS att en personlig bostad har omvandlats till hyresfastighet "om du placerar ditt hem med en fastighetsmäklare för uthyrning eller försäljning och det hyrs inte." < Översättning: Du måste faktiskt hyra ut hemmet innan du kan ta förlustavdrag. Denna begränsning har upprätthållits av domstolarna. Om du är osäker, kolla alltid med en professionell skattrevisor eller CPA innan du hyr hem förluster på ett personligt bostad.

Julian Block är en skatteexpert från Larchmont, New York.

Redigerad av Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien. <<