Fastighetsinvesteringar utan betalning av kontanter (Sandwich Lease Option)

Det finns många sätt att investera i fastigheter. Fastighetsinvesteringar kan vara för antingen kortfristig vinst eller långsiktigt hyresflöde. Många människor skulle älska att vara fastighetsinvesterare, men de saknar kontanter för nedbetalningar och tror att köp och innehav eller köp och bläddra är de enda sätten att tjäna pengar. Detta är inte sant.

Strategier för investering i fastigheter utan kontanter

Det finns strategier för fastigheter att investera utan pengar.

Du kan börja för så lite som kostnaden för några hundra visitkort. Det här är inte en artikel om "lätta pengar". Medan det finns sätt att komma igång i fastigheter som investerar med bara din önskan och lite lobby, är det inte lätt, men det kan bli pengar i fickan på kort tid.

Det finns guruer överallt, på TV, i tryck och på Internet som undervisar alla dessa metoder. Du kan lära dig mycket av fastighetsinvesteringswebbplatser, men var försiktig med att betala för mycket dyr kurs eller mentorskap. Andra har lärt sig det svåra sättet att, oavsett hur mycket instruktören vet och lär dig, är det fortfarande upp till dig att gå ut och genomföra det.

Några av de tekniker som gör att du kan tjäna pengar från fastigheter utan att ha några pengar att starta är:

• Fågelhundar
• Uppdrag
• Leasingalternativ
• Sandwichhyror
• Back-to-Back-stängningar

I den här artikeln ger jag dig en översikt över dessa tekniker, hur de fungerar, och hur några fastighetsinvesterare använder dem för kontantinkomst tidigt i sina investeringsföretag.

1. Bird Dogging

Innan du verkligen kan uppskatta det värde en fågelhund kan erbjuda fastighetsinvesterare, låt oss titta på vem dessa investerare är. Det första som kommer att tänka är en "flipper", köpa hem, fixa dem och sälja dem snabbt för en vinst. Då finns det den långsiktiga investeraren som köper bostäder som hyresfastigheter, realiserar kassaflöde och uppskattning över tiden.

Endera av dessa fastighetsinvesteringsstrategier kan vara mycket lönsamma. Vilken strategi en investerare väljer handlar om deras mål, temperament och risk tolerans.

Det finns många fler av dessa investerare där ute än de flesta tror, ​​särskilt de långsiktiga hyresinvesterarna. Vilka är dom? Bara några är den högprofilerade typen du ser på TV. Den stora majoriteten är människor du ser varje dag. De kan ha ett annat framgångsrikt företag och ha pengar som de vill investera i fastigheter. Att driva sina företag kräver större delen av sin tid, och de tenderar att förlita sig på traditionella resurser som fastighetsmäklare för att hjälpa dem att hitta investeringar i fastighetsaffärer. De betalar vanligtvis mer än vad de borde ha för dessa avtal, eftersom fastighetsmäklare jobbar ut med MLS-inventeringen.Det finns inte mycket flexibilitet i prissättningen, särskilt med provisionerna i affären.

Många av dessa investerare köper flera egenskaper. Vad skulle deras reaktion vara om de kontaktades av någon som sa att de kunde få dem heminköp till 10% till 40% mindre pengar än vad de för närvarande köper? Svaret är enkelt, eftersom de är här för att tjäna pengar.

Ju mindre de betalar för ett hem, desto bättre är deras avkastning på avkastning, och ju tidigare de har inlåst eget kapital.

De vill att den här personen ska ta med dem. Den här personen är känd som en fågelhund. Det är lite som att vara grossist. Genom arbete, forskning och utredning hittar fågeln hushållsägare som behöver sälja och inte ha kunnat eller husägare med inteckningsproblem eller avskärmning innan de listas.

Det är fågelhundar, och det behöver ingen pengar att komma igång, bara några visitkort och mycket ansträngning. Det kan dock göra fastigheter att investera ett företag för den genomsnittliga personen med för mycket skuld och inte mycket pengar.

De är ute och letar efter bostäder fastighetsmäklare är inte listade. Faktum är att några fågelhundar har fastighetsmäklare som får dem att leda när en hemmaägare inte har kunnat sälja. Fågelhunden ger lönsamma investeringar till investeraren och avgifterna kan gå mellan $ 2000 och $ 10 000 per affär när det stängs.

2. Uppdrag

Ett annat sätt att tjäna pengar i fastigheter investerar utan att använda någon av dina egna pengar är att använda uppdrag. Det är inte en komplicerad process men det kräver att du har din köpare uppradad innan du låser dig in i ett köpavtal. Du kommer faktiskt att göra din affär med säljaren och skriva upp ett köpavtal. Kontraktet kommer att indikera att köparen är "Ditt namn och / eller Tilldelningen".

Detta gör att du kan tilldela kontraktet till någon annan, din köpare, utan vidare samtycke från säljaren. De måste vara en kontantköpare, men det är normalt fallet när du gör sådana typer av erbjudanden. Säljaren kommer bara att bli informerad om att din köpare nu är köparen och att transaktionen kommer att gå som normalt enligt köpvillkoren.

En annan övervägning när du tilldelar erbjudanden är den allvarliga pengar insättningen du ger säljaren. Dessa pengar är deponerade hos företaget som hanterar stängningen, och du får inte återbetalas. Det kommer att överföras till din köpare. Så, du vill behålla detta belopp så lågt som möjligt eftersom det fortfarande finns risk för att affären inte kommer att stängas.

Om du regelbundet arbetar med investerare köpare kan du faktiskt få din avgift när du överlämnar uppdraget av kontraktet och inte behöver vänta tills det stängs. Du kan dock betala när avtalet stängs. Självklart, om du är väl anpassad till vissa köpare, och kan beskriva affären för dem och få ett verbalt engagemang, kan du kanske också få allvarliga pengar framför dig innan du låser upp hemmet.

3. Leasingoptioner

De grundläggande komponenterna i en leasingoptionsstrategi är ett leasingavtal med månatliga leasingavgifter och ett alternativ att köpa fastigheten i slutet av leasingperioden.Låt oss gå igenom ett exempel för att illustrera hur det fungerar. Du är en investerare som vill äga ett hem som en hyra egendom, men du sitter inte på tillräckligt med pengar för en förskottsbetalning. Du kan till och med ha en kredit värdering som skulle göra att låna för dyrt.

Genom marknadsföring med banditskyltar, tidnings- och Craigslist-annonser eller bara ett ord-från-mun-hänvisning, hittar du en mycket motiverad husägare som inte har kunnat sälja sitt hem. Låt oss titta på ett hypotetiskt exempel. Låt oss säga att husägare har haft hemmet, men har inte kunnat sälja. Hemmet är värd $ 100 000 på den nuvarande marknaden, deras hypotekslån är $ 70 000, och deras betalningar är $ 525 / månad med skatter och försäkringar. En make har avgått sitt jobb, och den andra har hittat ett bättre jobb så att de måste flytta snart. Så här gör vår investerare:

• Erbjudande att hyra sitt hem i 3 år med leasingavgifter som motsvarar deras husbetalningar.
• Betalar dem $ 1 500 som en återbetalningsbar leasingoptionsbetalning för att ha rätt, men inte skyldigheten att köpa hemmet vid slutet av leasingavtalet för 80 000 USD.
• Med en muntlig överenskommelse investerare använder marknadsföring eller andra metoder för att hitta en hyresgäst för hemmet som är villig att betala $ 750 / månad för att hyra den. De kommer att teckna minst ett ettårigt leasingavtal.
• Under 3 års hyresavtal kommer skatter och försäkringar att förbli som / är, med spärren i betalningen som tar hand om dessa föremål.
• Utbetalning: $ 525 x 3 för första och sista månad hyresavgifter och en deposition = $ 1, 575 + $ 1, 500 för utbetalningsalternativet betalning = $ 3, 075.
• Kontanter i: $ 750 x 3 för första, sista och deposition = $ 2, 250.

Det här är värst kontantsituationen, med investeraren ur fickan $ 825. Men de kunde ha förhandlat bättre med säljaren och skjutit upp säkerheten, eller helt och hållet slösat med att släppa ut det belopp de skulle vara ute av ficka till omkring 300 dollar. Det här är inte dåligt att kontrollera detta hem och låsa i ett lönsamt köp i slutet. Det är redan värt mer än priset som ska betalas, och kommer sannolikt att uppskatta under 3-åriga leasingavtalet. Det positiva kassaflödet på 250 dollar per månad uppgår till 9 000 USD under 3 års perioden. Så, även om investeraren inte utnyttjar sitt alternativ att köpa hemmet, har de gjort en bra vinst med tanke på den lilla summa pengar de har investerat.

4. Sandwich Leases

Sandwich leasing är precis som namnet antyder: två leasing alternativ med investeraren i mitten. I denna situation vill investeraren ha möjlighet att köpa fastigheten till en rabatt vid slutet av leasingperioden och de vill hitta en hyresgäst som vill köpa hemmet men inte kan bero på kreditproblem eller brist av kontanter för en förskottsbetalning. De flesta i den här situationen som vill äga, är glada att hitta rätt hem de kan köpa med ett leasingalternativ, ha tid att förbättra sin kredit och få ner betalningen tillsammans.

Vi kommer att använda det tidigare exemplet, men istället för en vanlig hyresgäst finner investeraren någon som vill hyra eller köpa egen bostad.Samtliga siffror är desamma, förutom att hyresgästen köparen vill äga hemmet i slutet av en 3 år matchande leasingperiod. Hyresgästen köper nu inte bara den första, sista och depositionen i förskott men också en leasingalternativ som inte återbetalas för rätten att köpa hemmet i slutet av hyresavtalet. Även hyresgästen köparen är överens om att om de köper hemmet kommer priset att bli 110 USD. Nu ser kassaflödet för investeraren ut så här:

• Samma $ 3, 075 går ut till säljaren för det första leasingalternativet .
• $ 750 x 3 = $ 2, 250 + $ 1, 500 leasingalternativ betalning från hyresgästen köpare kommer in = $ 3, 750.
• Investor kunde också ha bett om en högre leasingalternativ betalning men var nöjd med ett positivt kontantflöde på 675 dollar när båda avtalen är signerade.
• Säljaren gör $ 675 uppåt, $ 250 / månad för 34 återstående månader (första / sista betalda) och $ 30 000 bruttoresultat genom att sälja hemmet till 110 000 dollar, men betalar bara 80 000 $.
• Investors brutto vinsten är $ 39, 175 med noll dollar av sina investerade pengar.

En annan fördel med denna strategi är att hyresgästen köparen hoppas att äga hemmet och kommer bättre ta hand om det. Faktum är att vissa investerare förhandlar om leasingavtal som kräver att hyresgästen betalar de första $ 100 eller mer av eventuella reparationer. Eftersom försäkringen och skatten betalas i den ursprungliga hypotekslånen är kostnaderna minimala.

Om investeraren vill täcka alla baser kan de betala hypotekslånen direkt, utan att låta säljaren komma i en position där de ändå är vanliga.

Leasingoptioner och smörgåsar är strategier som ofta används av fastighetsinvesterare att lägga till egenskaper i sin portfölj och bygga månatligt kassaflöde.

5. Back-to-Back Closings

Bostads- och inteckningsspalten som började utvecklas 2007 skapade en hel del förändringar i utlånings- och fastighetsaffärsverksamheten. Titelföretag som brukade göra dubbla stängningar och finansiera en affär med vinst från en annan är ganska mycket ingenstans att hittas nu. Det finns dock ett sätt att grossisera och vända fastigheter med back-to-back-stängningar utan att använda egna pengar.

Naturligtvis är det första kravet att du har ett lönsamt grossistflipavtal. Du måste ha den första fastigheten som köpts till rätt pris, och en redo investerare att köpa den från dig till en bra vinst. Vinsten måste vara tillräcklig för att täcka en avgift som kommer att krävas för att du ska kunna använda andra människors pengar för att få den första affären stängd så att du kan stänga den andra försäljningen till din investerare.

Transaktionsfinansiering är processen att få ett mycket kortfristigt lån för att finansiera en affär med en uppföljningsavslutning för att sälja fastigheten samma dag eller inom 24 timmar vanligtvis. En transaktionsgivare kommer att placera medlen med det titelföretag som behövs för att stänga den första affären. När den här affären stängs går du vidare till den andra affären, vanligtvis planerad precis bakom den. Bokslutsdeklarationen för den avtalet kommer att återspegla en betalning till transaktionslångivaren för det belopp de lånade på den första affären plus deras avgift.Detta är vanligtvis minst $ 2 500, och kan också baseras på en procentandel av det lånade beloppet. Du får balans och vinster.